Guía Completa de Operaciones Inmobiliarias

Todo lo que necesitas saber sobre el proceso de compra y venta de propiedades

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Partes Involucradas

Antes de entrar en los pasos, conviene tener claridad sobre quiénes intervienen en una operación inmobiliaria. Estas son las principales partes:

🏠

Vendedor

Titular del inmueble

👤

Comprador

Adquirente de la propiedad

📝

Escribano Público

Escribanía que formaliza la operación

🏢

Corredor Inmobiliario

Inmobiliaria / Martillero / Agente de venta

🏗️

Constructora

Empresa desarrolladora (propiedad nueva o en pozo)

🏦

Financiera o Banco

En caso de financiamiento o hipoteca

📋

Registro de la Propiedad

Catastro provincial/municipal

💰

Organismos Tributarios

AFIP u organismo equivalente en provincia

🔍

UIF

Unidad de Información Financiera

🏘️

Consorcio

Administración de la propiedad horizontal

⚡

Servicios Públicos

Luz, gas, agua, etc. para cambio de titularidad

📊

Operación Inmobiliaria: Pasos para Comprador y Vendedor

Estructurado por fases (pre-negociación, negociación, escrituración, post-operación) e indicando qué rol tiene cada parte y qué documentos/trámites se deben cumplir.

Preparación / Puesta en Venta / Búsqueda

Para el Vendedor

Preparar el inmueble para ponerlo en venta: chequea título de propiedad, planos, estado de la propiedad (expensas, cargas, deudas).
Si interviene una inmobiliaria/corredor, firmar un contrato de mandato con la inmobiliaria para la venta.
Si es un proyecto nuevo o en construcción, la desarrolladora define condiciones de venta, plazos, etc.
Verificar la necesidad de tramitar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) ante AFIP (o organismo equivalente) en caso de que aplique.
Establecer precios de lista, condiciones de pago, moneda (pesos o dólares).

Para el Comprador

Definir presupuesto, método de pago (al contado, con financiación, etc.).
Buscar inmuebles que cumplan con requisitos (ubicación, tipo, superficie, estado).
Contactar inmobiliaria o directamente al vendedor.
Verificar que la inmobiliaria esté habilitada (martillero, corredor, etc).

Partes involucradas principales en esta fase: vendedor, inmobiliaria, corredor, comprador.

Negociación y Reserva / Oferta

Una vez que comprador y vendedor se ponen de acuerdo en una propiedad, se firma una reserva o señal o pre-contrato (en algunos casos un "boleto de compraventa"). Aquí se fijan condiciones: precio, forma de pago, fecha de escrituración, plazos.
En ese momento, la inmobiliaria interviene si está actuando como mediadora.
El comprador puede abonar una seña para que el vendedor "retire" la propiedad del mercado.
Acordar quién paga cuáles gastos (comisión inmobiliaria, gastos de reserva, impuestos preliminares).
El vendedor puede empezar a juntar la documentación para el estudio de títulos.

Estudio de Títulos / Diligencia Previa

El escribano (seleccionado por el comprador habitualmente, salvo pacto distinto) hace el estudio de los antecedentes del inmueble: cargas, gravámenes, inhibiciones, hipotecas, estado de expensas, planos, dominio del vendedor, etc.
El vendedor entrega: título de propiedad, certificados de dominio, libre deudas de impuestos, servicios, expensas, etc.
El comprador puede exigir copias de boletas de impuestos/tasas, certificados de libre deuda de expensas, etc.

Partes involucradas aquí: escribano, vendedor, comprador (con asesoramiento del escribano), inmobiliaria (si corresponde). También el registro de la propiedad o catastro provincial.

Contrato Preliminar / Boleto de Compraventa (Opcional)

En muchas operaciones se firma un "boleto de compraventa" en el que se compromete la venta y la escritura en un plazo determinado. Se pactan penalidades, forma de pago, etc.
En este punto ya se define la fecha tentativa de escrituración, moneda de pago, quien asume los costos, etc.
El comprador entrega un adelanto (no escritura aún).
La inmobiliaria puede cobrar comisión o acordar su pago en función del contrato.

Preparación de la Escritura Pública

Se acordó un escribano (por ley, normalmente el comprador lo propone, excepto ciertas excepciones).
Se redacta el proyecto de escritura pública: vendedor, comprador, inmueble identificado (dominio, medidas, linderos), precio, forma de pago, condiciones.
Se convoca a ambas partes para firmar ante escribano.
Se pueden requerir poderes especiales si alguna parte actúa por apoderado.
El escribano verifica identidad de las partes (DNI, CUIT, etc), verifica la procedencia de fondos (por normativa anti-lavado de dinero) especialmente si el valor es elevado.
El comprador debe definir moneda de pago, destino del dinero, forma de transferencia.

Firma de la Escritura Pública y Entrega del Inmueble

Las partes se presentan ante el escribano, firman la escritura, el comprador paga el saldo convenido.
El escribano efectúa los trámites: impuesto de sellos, impuesto sobre la transferencia del inmueble (si corresponde), inscribe la transferencia en el Registro de la Propiedad Inmueble.
El vendedor entrega las llaves y el inmueble pasa formalmente al comprador (posesión). Se acuerda la fecha exacta de entrega.
Verificar que no queden servicios, expensas, gastos administrativos pendientes a cargo del vendedor.

Partes involucradas: comprador, vendedor, escribano, registro de la propiedad inmueble, inmobiliaria (si actúa), consorcio/administración del edificio (si aplica), servicios públicos para cambio de titularidad.

Post-Operación / Cierre Administrativo

El comprador se encarga de inscribir el inmueble a su nombre en el registro correspondiente.
Cambiar titularidad de tasas municipales, ABL, agua, luz, gas, etc.
Verificar que el consorcio/administración actualice el titular del inmueble (en caso de PH).
El vendedor verifica que no queden deudas posteriores que puedan afectar, y procede a cerrar su contabilidad respecto al inmueble.
Liquidación final de comisiones, pago de honorarios de escribano, y si corresponde, pago de impuestos sobre ganancias o transmisión del inmueble por parte del vendedor.
Si existía hipoteca u otro gravamen, el vendedor o escribano gestiona su cancelación o levantamiento.

Aspectos Tributarios, Costos y Responsabilidades

El Comprador Pagará Usualmente:

Honorarios del escribano
Costos de inscripción
Impuesto de sellos
Comisión inmobiliaria (o parte de ella) según lo acordado

El Vendedor Asumirá Generalmente:

Impuesto a la transferencia de inmuebles
Parte del impuesto de sellos
Comisión inmobiliaria (o parte)
Costos de levantamiento de gravámenes si corresponde

Consideraciones Importantes:

Debe tenerse en cuenta el trámite del COTI o la normativa vigente del organismo tributario. Según la normativa reciente, se ha eliminado la obligación de trámite del COTI en ciertos casos.
Formularios de la UIF: los escribanos deben cumplir con normativa de prevención de lavado de dinero, especialmente cuando se acredita origen del dinero.
Si el inmueble fue adquirido con financiación/hypoteca, también se suman los costos hipotecarios, escritura de la hipoteca, inscripción.

Riesgos, Buenas Prácticas y Seguimiento

Verificar que toda la documentación esté actualizada y firme (no solo título, sino expensas, servicios, impuestos).
Asegurarse que el contrato de venta / boleto / escritura contemple penalidades por incumplimiento.
Elegir un escribano de confianza y asegurarse de que sus honorarios estén claros.
Definir claramente la moneda de pago (pesos, dólares) y la referencia de cambio si aplica.
Evitar "sub-escrituración" (declarar menor valor para pagar menos impuestos). Las autoridades pueden investigar.
Mantener copia de todos los documentos: reserva, boleto, escritura, certificados.
Tras la escritura, hacer el seguimiento del registro para verificar que la inscripción a nombre del comprador quedó efectivizada.
En caso de que el inmueble sea parte de un consorcio, verificar que el consorcio regalamente la nueva titularidad y no existan expensas atrasadas que puedan reclamar posteriormente.

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Checklist Consolidado

Aquí va un checklist simple que puedes imprimir o usar digitalmente:

Antes de la Negociación

Vendedor: título de propiedad, planos, deudas, gravámenes, estado del inmueble.
Comprador: presupuesto definido, forma de pago, requisitos del inmueble.
Inmobiliaria/Corredor: contrato de mandato firmado (si aplica).
Verificar si aplica COTI o régimen informe de AFIP.
Establecer condiciones básicas de venta: precio, moneda, plazos.

Negociación / Reserva

Firma de reserva o seña: monto, condiciones, plazos, penalidades.
Aclarar quién paga comisión inmobiliaria, quién paga qué gastos preliminares.
Entrega de seña (si se acuerda).
Preparar estudio de títulos.

Estudio de Títulos / Diligencia

Escribano elegido y contratado.
Documentación entregada (título, planos, certificados, deudas, expensas).
Escribano verifica cargas, dominio, antecedentes.
Informe de estado para comprador.
Aclarar fecha estimada de escrituración.

Contrato Preliminar / Boleto

Si se firma boleto: precio total, adelanto, forma de pago, fecha escrituración, responsabilidades de cada parte.
Documentar moneda de pago, forma de transferencia.
Acuerdo sobre quién paga transporte de fondos, cuentas, etc.

Escrituración

Redacción de escritura pública.
Verificación de identidad de las partes.
Verificar origen del dinero (cumplimiento UIF).
Pagar o prever impuestos: sellos, transferencia, escritura.
Firma ante escribano.
Entrega del saldo y entrega del inmueble.
Cancelación de gravámenes (si los hay).
Inscripción en Registro de la Propiedad.

Post-Operación

Comprador: cambiar titularidad de servicios/municipales/consorcio.
Vendedor: darse de baja de servicios, cerrar obligaciones.
Verificar inscripción definitiva.
Archivar documentos: escritura, boletos, certificados.
Pago final de comisiones/honorarios.
Revisión de impuestos para vendedor (ganancias, transferencia).
Seguimiento de posibles reclamos (ej. expensas atrasadas).